La division parcellaire

Vous souhaitez construire plusieurs maisons sur le même terrain mais vous ne savez pas comment diviser votre parcelle officiellement ? Ou vous souhaitez vendre une partie inutilisée de votre terrain ? La division parcellaire est la solution !

La division parcellaire est souvent décrite comme étant la séparation / division de votre terrain en plusieurs parties / parcelles. De nombreuses situations nécessitent de réaliser une division parcellaire. Avant tout, il est important de savoir si votre terrain est divisible avant d’en faire la demande. Des démarches auprès de l’administration sont alors nécessaires. Si vous êtes actuellement en train de vous renseigner sur ce sujet, vous êtes tombé au bon endroit ! Et si vous êtes perdu, c’est avec un immense plaisir qu’un expert en urbanisme de Permettez-moi de construire vous aidera !

Qu’est-ce que la division parcellaire ?

La division parcellaire est le fait de découper votre terrain en plusieurs parcelles constructibles. Elle est généralement utilisée si vous souhaitez construire plusieurs maisons sur la même parcelle ou vendre une partie de terrain.

Votre projet correspond certainement à l’un de ces critères :

• Votre terrain peut vous sembler trop grand et vous éprouvez des difficultés à le vendre.
• Vous souhaitez vendre votre terrain et réaliser une plus-value en ne vendant plus un mais deux terrains distincts.
• Vous avez un projet de construction destiné à la vente ou à la location sur le même terrain que vous occupez actuellement.
• Une partie de votre terrain est inutilisée.
• Vous n’avez pas les moyens d’entretenir la totalité de votre terrain
• Vous souhaitez financer un projet en vendant une partie de votre terrain.

La division parcellaire est alors une solution intéressante. Voici à présent 3 étapes incontournables pour réaliser une division parcellaire sereinement.

Étape 1 : savoir si votre terrain est divisible

Votre terrain doit remplir certaines conditions pour qu’une division parcellaire puisse être réalisée. Il doit tout d’abord être conforme aux règles d’urbanisme en vigueur : nous vous conseillons de réaliser une étude du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune.

Votre mairie peut également vous demander d’autres documents complémentaires :

• Le Plan de Prévention des risques Naturels, si la commune est concernée.
• Un avis des Architectes des Bâtiments de France si votre terrain est situé à proximité d’un monument historique ou dans une zone classée.

La configuration de votre terrain est également à prendre en compte dans le cadre d’un projet de division parcellaire :

• Un terrain en angle ou en pente peut compliquer la division parcellaire.
• L’implantation de votre maison existante sur le terrain ne doit pas causer un éventuel vis-à-vis avec la future construction ou si votre maison existante est située au milieu du terrain, cela peut rendre le projet plus complexe.

Étape 2 : savoir à qui s’adresser

Tout d’abord, pour effectuer la division de votre terrain, vous pouvez vous rapprocher de votre mairie et y faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Il permet alors de connaître toutes les possibilités de construction, d’aménagement et de division qui sont autorisées sur le terrain en fonction du droit d’urbanisme local.
Le délai d’obtention du certificat d’urbanisme opérationnel est de 2 mois suivant le dépôt de la demande et est valable sur une durée d’au moins 18 mois, avec la possibilité de prolonger pour un an. Ce document ne reste pas obligatoire mais est fortement recommandé dans le cadre d’une division parcellaire.

Ensuite, vous devez vous rapprocher d’un géomètre-expert pour effectuer le bornage de votre terrain. Le bornage de terrain est une opération qui consiste à fixer matériellement les limites d’un terrain pour faire respecter les limites d’une propriété. Cette étape nécessite la réunion des voisins et un procès-verbal de bornage doit être établi. Un bornage judiciaire obtenu au tribunal de grande instance peut également être demandé si les voisins sont en désaccord avec le bornage souhaité.

Étape 3 : réaliser les démarches administratives pour une division parcellaire

Vous devez bien entendu réaliser certaines démarches pour diviser votre terrain suite à la visite d’un géomètre. C’est au propriétaire du terrain de réaliser toutes les démarches nécessaires à la division de son terrain.
Les démarches diffèrent en fonction de votre situation. Si vous souhaitez seulement diviser votre terrain pour vendre une partie sans y faire de construction, il faudra alors réaliser un permis d’aménager ou une déclaration préalable. Ils autorisent tous les deux la création de lots à construire à partir d’un terrain unique. Concernant le permis d’aménager, une voie ou un espace commun doit être prévu contrairement à la déclaration préalable pour division foncière. Le délai d’instruction de la déclaration préalable de lotissement est d’un mois alors que celui du permis d’aménager est de trois mois. Ces deux documents autorisent donc la division du terrain mais sans y autoriser la construction.

Si vous souhaitez construire un bâtiment sur l’autre partie, il faudra envisager de faire un permis de construire valant division (le dépôt d’un permis de construire classique n’autorisant pas la division d’un terrain). Ce permis de construire diffère du permis de construire classique du fait qu’il faut rajouter un plan de division du terrain au dossier à déposer en mairie.

Vous devez présenter un permis de construire valant division si votre projet de construction remplis les 3 conditions suivantes :

• Votre projet comprend au moins deux constructions distinctes :
• Ces bâtiments seront construits sur un même terrain
• Et le terrain est destiné à être divisé avant la fin des travaux.

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